Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой и дают ли ипотеку после банкротства

Банкротство с ипотекой закон не запрещает. Но правило о защите единственного жилья на квартиру в залоге не распространяется. Поэтому вопрос не в том, можно ли подать заявление, а в том, что будет с квартирой и есть ли законный способ её оставить.

Около 10 лет я работаю арбитражным управляющим, а банкротством граждан мы с командой занимаемся с 2015 года. Сохранение ипотечного жилья — отдельное направление нашей работы. За последние два года правила здесь сильно поменялись: в 2024 году появилось отдельное мировое соглашение с ипотечным банком, а с апреля 2026 года деньги от продажи единственного жилья делят по-новому.

Ниже — когда квартиру продают, какие способы её сохранить даёт закон и при каких условиях, кому достаются деньги от продажи и дают ли ипотеку после банкротства.

Да. Если долги от 500 000 ₽ и расплатиться со всеми кредиторами вы не можете, заявление нужно подать в течение 30 рабочих дней (п. 1 ст. 213.4 Закона о банкротстве № 127-ФЗ). Если сумма меньше, подать заявление — ваше право, когда очевидно, что платить в срок вы не сможете (п. 2 ст. 213.4).

Но обанкротиться «по всем долгам, кроме ипотеки» нельзя. В заявлении перечисляют всех кредиторов, а в описи имущества — квартиру в залоге и банк-залогодержатель (п. 3 ст. 213.4). С введением процедуры срок по всем долгам для целей дела считается наступившим (абз. 2 п. 2 ст. 213.11). Поэтому банк вправе заявить в деле весь остаток ипотеки, даже если вы платили без просрочек.

Есть и защита. С того дня, когда суд признал заявление обоснованным, и до утверждения плана реструктуризации или признания вас банкротом обращать взыскание на заложенную квартиру нельзя, в том числе во внесудебном порядке (п. 1 ст. 213.10). Исполнение у приставов приостанавливается. Исключение — если к этому дню банк уже заявил приставам, что оставляет квартиру за собой (абз. 6 п. 2 ст. 213.11). Поэтому с ипотекой приходить лучше до торгов, а не после.

Если вы пока платите и просрочек нет, сначала посмотрите ипотечные каникулы и реструктуризацию ипотеки в банке. Возможно, банкротство вам не понадобится.

Обычно единственное жильё в банкротстве не продают: финансовый управляющий исключает его из конкурсной массы (п. 3 ст. 213.25) на основании ст. 446 ГПК РФ. Что ещё закон защищает от взыскания, я разбирала в статье что будет, если не платить кредит. Но в норме о жилье есть оговорка:

Это абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ. Значит, квартиру в ипотеке можно продать в деле о банкротстве, даже если другого жилья у вас нет.

Из практики Верховного суда: обратить взыскание на единственное ипотечное жильё можно только по требованию самого банка, от других кредиторов это не зависит (определение СКЭС ВС РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597). Там же суд объяснил, зачем банку заявляться в деле даже без просрочки: иначе он рискует лишиться обеспечения.

Если в ипотеке не единственное жильё, особые правила, о которых ниже, не применяются. Такую квартиру продают на общих основаниях.

Законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ для единственного ипотечного жилья ввели два прямых механизма. Они применяются к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года, а к более ранним — если квартиру к этой дате ещё не продали. Третий путь — судебная реструктуризация.

Общее условие для первых двух: квартира — единственное пригодное для постоянного проживания помещение для вас и членов семьи, которые живут в ней с вами.

Вы и ипотечный банк заключаете мировое соглашение только по квартире, остальные кредиторы в нём не участвуют. Что важно:

• заключить его можно на любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт двухмесячный срок на заявление требований кредиторов (п. 2 ст. 213.8);
• со стороны должника решение принимаете вы. Согласие других кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего — не основание отказать в утверждении;
• участвовать в соглашении могут третьи лица, например родственники, которые берут на себя платежи;
• если есть просрочка, в соглашении прописывают порядок и сроки её погашения (п. 5);
• утверждает соглашение арбитражный суд.

После утверждения квартиру и землю под ней в деле не продают. Требование банка исключают из реестра, а ипотеку платят на первоначальных условиях, без досрочного истребования всего долга (п. 4 ст. 213.10-1).

Ограничения, которые нужно знать заранее:

• платить ипотеку можно не из любых денег. Закон называет третье лицо из соглашения, ваши доходы, на которые нельзя обратить взыскание (если это не мешает плану реструктуризации), и доходы после завершения процедуры (подп. 4 п. 4). Поэтому до подачи заявления нужно понять, кто и из каких денег будет платить;
• если есть долги первой и второй очереди (алименты, вред жизни и здоровью, зарплата работникам) и другого имущества на них не хватает, соглашение утвердят, только если на специальный счёт внесут деньги на их погашение — не больше 10% стоимости квартиры по отчёту оценщика (п. 6);
• суд не утвердит соглашение, если защиту единственного жилья к этой квартире применять необоснованно (п. 8);
• ипотечный долг не списывается: освобождение от обязательств на него не распространяется (абз. 2 п. 3 ст. 213.28). Если соглашение не исполнять, банк сможет обратить взыскание на квартиру — в деле о банкротстве или, если оно уже завершено, по закону об ипотеке (п. 9 ст. 213.10-1).

И главное: без согласия банка соглашения не будет. Ещё до поправок Верховный суд указал: если ипотеку исправно платит третье лицо или есть человек, готовый взять платежи на себя, суд предлагает сторонам мировое соглашение. А при отказе банка без разумных экономических причин вправе утвердить локальный план реструктуризации по правилам п. 4 ст. 213.17 (то же определение № 305-ЭС22-9597). Это позиция по конкретному делу, а не статья закона.

Если родственник или другой человек готов погасить ипотеку целиком, закон это допускает — с вашего согласия и в порядке ст. 113 закона о банкротстве. Требование банка исключают из реестра, квартиру не продают.

Деньги третьего лица считаются вашим беспроцентным займом. Вернуть его могут потребовать не раньше чем через три года после завершения процедуры. Ограничения по сроку, по долгам первой и второй очереди и по обоснованности защиты жилья — те же, что у мирового соглашения.

При стабильном доходе можно утвердить план реструктуризации на срок до пяти лет (п. 2 ст. 213.14) — подробно о нём в статье о реструктуризации долгов через суд. Для ипотеки свои правила:

• условия погашения долга перед залоговым банком должны быть в плане и одобрены этим банком (п. 3 ст. 213.10);
• банк, который не голосовал за план, вправе просить суд обратить взыскание на квартиру. Суд откажет, если будет доказано, что это помешает исполнить план (п. 2 ст. 213.10);
• без одобрения собрания кредиторов суд утвердит план, только если залоговые кредиторы получают всё, а остальные — существенно больше, чем при немедленной продаже имущества, и не меньше половины требований (п. 4 ст. 213.17).

Чего закон не допускает: переписать квартиру на родственников, продать её «своему» по заниженной цене или скрыть от суда. Такие сделки оспаривают в деле о банкротстве (ст. 213.32), а если доказано сокрытие имущества, от долгов суд не освобождает (п. 4 ст. 213.28). Подобных схем я не предлагаю.

Обещать, что квартира останется, я не вправе: соглашение подписывает банк, а утверждает суд. Наша работа — заранее проверить, реален ли законный вариант именно у вас, подготовить проект соглашения, вести переговоры с банком и довести дело до определения о завершении процедуры. Арбитражный управляющий у нас свой — я, в заявлении мы указываем мою СРО.

Залоговую квартиру продают на открытых торгах. Начальную цену и условия торгов определяет банк, разногласия с финансовым управляющим решает суд (п. 4 ст. 213.26). Если повторные торги не состоялись, банк вправе оставить квартиру за собой (п. 4.1 ст. 138).

С 3 апреля 2026 года действует ст. 213.27-1 (закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ). Она касается денег от продажи квартиры, которая была единственным жильём для вас и семьи, и случая, когда банк оставил её за собой. Порядок такой:

1. Сначала покрывают расходы на сохранность квартиры и торги (п. 6 ст. 138).
2. 80% остатка — банку, но не больше его требований вместе с неустойками.
3. 10% — на долги первой и второй очереди, если другого имущества на них не хватает.
4. 10% — вам, но не больше вашего первоначального взноса и всего, что вы заплатили по ипотеке.
5. Дальше деньги идут на непогашенную часть долга банку.
6. Всё, что осталось, исключают из конкурсной массы и передают вам.

Сведения о передаче вам денег управляющий публикует в ЕФРСБ. В течение 10 рабочих дней управляющий или участники дела могут попросить суд уменьшить сумму. Основания два: на эти деньги можно купить жильё, явно превышающее разумные потребности семьи, или должник действовал недобросовестно (п. 2–3 ст. 213.27-1).

Тогда действует общий порядок п. 5 ст. 213.27: 80% — банку, 10% — на долги первой и второй очереди, если другого имущества не хватает, остальное — на судебные расходы и вознаграждение финансового управляющего. Что останется после этого и после погашения долга банку, уходит в конкурсную массу, то есть другим кредиторам, а не вам.

Пропорции 70/20/10 и 80/15/5, которые часто встречаются в интернете, взяты из ст. 138 закона. Для граждан действуют ст. 213.27 и 213.27-1.

Условный пример, чтобы понять механику. Единственную квартиру продали за 5 млн ₽, долг банку — 2 млн ₽, долгов первой и второй очереди нет, расходы для простоты не считаем. 80% выручки — это 4 млн ₽, но банк получает не больше своего требования, то есть 2 млн ₽. Остальные 3 млн ₽ по ст. 213.27-1 передают вам, если суд не уменьшит сумму по основаниям из п. 3.

По общему правилу п. 5 ст. 213.27 такой остаток пошёл бы другим кредиторам. Для единственного жилья новая статья это изменила.

Часть долга банку, которую выручка не покрыла, учитывается в третьей очереди вместе с остальными долгами (п. 5 ст. 213.27). Требования, не погашенные из-за нехватки имущества, считаются погашенными (п. 6 ст. 213.27), и при завершении процедуры суд освобождает гражданина от дальнейшего исполнения требований (п. 3 ст. 213.28). Исключения — основания из п. 4 той же статьи, например сокрытие имущества или ложные сведения суду.

Прямого запрета в законе нет. Есть обязанность: пять лет с даты завершения реализации имущества нельзя брать кредиты и займы, не сообщив о своём банкротстве (п. 1 ст. 213.30). Ипотека — тоже кредит. Решение о выдаче принимает банк, и обещать одобрение не может никто.

Что ещё учитывать:

• пять лет после завершения процедуры нельзя снова подать на банкротство по своему заявлению (п. 2 ст. 213.30), так что новую ипотеку в этот период стоит брать с запасом по платежу;
• после выполненного плана реструктуризации статуса банкрота нет, но скрывать план при получении кредита нельзя весь срок плана и ещё пять лет (п. 3 ст. 213.19);
• кредитная история хранится семь лет со дня последнего изменения (ст. 7 закона № 218-ФЗ). Как её восстанавливать — в статье как исправить кредитную историю.

От вас зависит то, что банк проверяет в любой заявке: подтверждённый доход, первоначальный взнос и отсутствие новых просрочек.

1. Проверьте, единственное ли это жильё: нет ли другой квартиры или доли, кто живёт с вами. От этого зависят ст. 213.10-1 и 213.27-1.
2. Запросите в банке справку об остатке долга и просрочке. Если уже идут торги у приставов, не тяните.
3. Решите, кто и из каких денег будет платить ипотеку во время процедуры.
4. Соберите документы о первоначальном взносе и платежах — по ним считают ваши 10% по ст. 213.27-1.
5. Сравните рыночную цену квартиры с долгом: так понятно, за что разумнее бороться — за квартиру или за остаток от продажи.
6. Подайте заявление в арбитражный суд по месту жительства. В Брянске это Арбитражный суд Брянской области.

Мы работаем в Брянске (проспект Ленина, 67, 2 этаж) и дистанционно по всей России — от Брянской области, Москвы и Подмосковья до Краснодарского края и Санкт-Петербурга.