Ипотечные каникулы в 2026 году и реструктуризация ипотеки: что делать, если нечем платить

Ипотечные каникулы — законная пауза в платежах по ипотеке: до шести месяцев, а с 1 сентября 2026 года для семей, где родился второй или следующий ребёнок, — до полутора лет. Если вы подходите под условия закона, банк не может отказать и на время каникул не вправе требовать досрочного возврата долга или обращать взыскание на квартиру. Но подходят не все, а платить после паузы всё равно придётся.

Я Ольга Степанова, арбитражный управляющий, мы с командой занимаемся долгами граждан с 2015 года. С ипотекой ко мне обычно приходят в одной из двух точек: «пропустил пару платежей» или «банк подал в суд на квартиру». Во второй вариантов заметно меньше, поэтому разберу весь путь: каникулы, реструктуризацию ипотеки, господдержку 2026 года, долгую просрочку и сохранение квартиры через суд.

Право на ипотечные каникулы дано статьёй 6.1-1 закона «О потребительском кредите (займе)» № 353-ФЗ. Это не программа банка, а его обязанность. Банк России подчёркивает: перечень условий закрытый, добавлять свои требования кредитор не вправе.

Условия нужны все сразу:

• кредит взят на личные цели, а не на бизнес;
• сумма при выдаче — не больше 15 млн ₽. Смотрят на выданную сумму, а не на остаток. Этот лимит действует, пока Правительство не установило другой (ч. 4 ст. 6 закона № 76-ФЗ);
• жильё в залоге — единственное. Сюда относится и строящаяся квартира по договору долевого участия. Доля в другом жилье не мешает, если на неё приходится площадь не больше нормы предоставления в вашем городе;
• каникулы по этому договору ещё не давали. Учитываются и каникулы по прежнему договору, если вы рефинансировали ипотеку под залог той же квартиры. Основание ЧС считается отдельно;
• нет вступившего в силу решения суда о взыскании долга или обращении взыскания на квартиру и нет утверждённого судом мирового соглашения;
• банк не предъявил исполнительный документ и не потребовал денег с поручителя;
• суд не ввёл процедуру банкротства — ни реструктуризацию, ни реализацию имущества.

Просрочка сама по себе не мешает. По разъяснению Банка России, уже начисленные пени на время каникул замораживают: они не растут, но заплатить их придётся после.

Кроме общих условий, на день отправки требования нужно одно из «особых обстоятельств» (ч. 2 ст. 6.1-1):

Во всех случаях нужна выписка из ЕГРН о ваших правах на недвижимость по всей России. Других документов кредитор требовать не вправе (ч. 11). По ЧС обратиться нужно в течение 60 дней.

Типичная ошибка, которую я вижу: человек считает падение только своего дохода. Закон берёт совокупный доход всех заёмщиков. Если супруг-созаёмщик продолжает работать, общее падение может не дотянуть до 30%, и отказ банка будет законным.

Главное изменение 2026 года. С 1 сентября действует закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ: при рождении или усыновлении второго и следующего ребёнка каникулы дают без проверки дохода. Норма касается и ипотеки, оформленной до этой даты.

Максимум — 18 месяцев, но последний день каникул не может быть позже полутора лет ребёнка (при усыновлении — полутора лет с даты усыновления). Если срок в требовании не указан, его установят до полутора лет ребёнка. Начало можно поставить задним числом, но не раньше чем за два месяца до обращения (ч. 5).

Что с деньгами. Первые шесть месяцев работают как обычные каникулы: пропущенные платежи уходят в конец срока. С седьмого по восемнадцатый месяц на остаток основного долга начисляются проценты по ставке договора. Их сумму фиксируют в конце каникул и платят после основного графика и перенесённых платежей, а срок кредита продлевают (ч. 18.1, 20, 20.1).

Условный пример: остаток долга 3 млн ₽ под 10% годовых. С седьмого по восемнадцатый месяц набежит около 300 000 ₽ процентов, которые вы отдадите в конце ипотеки. Поэтому полные 18 месяцев стоит брать, только если без них не справиться. Выйти из каникул можно в любой момент, уведомив банк (ч. 16.1).

Учтите лимит: каникулы по рождению ребёнка и по потере дохода — одна и та же попытка. Если вы уже использовали её, например на время больничного, повторно не получится.

1. Закажите выписку из ЕГРН о правах на недвижимость по всей России и соберите документы по своему основанию.
2. Проверьте, чьё согласие нужно. Если квартира заложена не вами, а, например, родителями, приложите согласие залогодателя. Согласие созаёмщиков не требуется: требование может подать любой из них (ч. 4, 26).
3. Составьте требование. Сошлитесь на статью 6.1-1 закона № 353-ФЗ, назовите основание, срок и дату начала. Укажите, что просите: приостановить платежи или снизить их до конкретной суммы.
4. Отправьте так, чтобы осталось подтверждение: через канал, указанный в договоре, почтой заказным с уведомлением или лично под расписку.
5. Следите за сроками. За два рабочих дня банк может запросить документы, на ответ у вас десять рабочих дней. Решение — за пять рабочих дней. Молчание банка дольше десяти рабочих дней со дня отправки означает, что каникулы установлены (ч. 9, 10, 13).

На время каникул банк не начисляет неустойку, не может требовать досрочного возврата и обращать взыскание на квартиру (ч. 15). При каникулах до шести месяцев, по разъяснению Банка России, общая сумма процентов и ежемесячный платёж после паузы не меняются — срок просто сдвигается. Кредитную историю каникулы не портят.

При отказе банк обязан назвать причину; незаконный отказ обжалуют в интернет-приёмной Банка России. Каникулы по обычным кредитам я разбирала в статье кредитные каникулы, реструктуризация или банкротство.

Под этим словом понимают две разные вещи.

Реструктуризация в банке — изменение условий по соглашению с банком: продлить срок, временно снизить платёж, дать отсрочку. Это не ваше право: договор меняют по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и соглашаться банк не обязан. Банк России предупреждает, что условия таких программ могут сильно отличаться от каникул, поэтому новый график изучают до подписания.

По буквальному смыслу закона банковская реструктуризация не расходует право на ипотечные каникулы — учитываются только прежние каникулы по статье 6.1-1. Поэтому сначала проверьте каникулы: они дают запрет на взыскание квартиры, которого у договорённости нет. Как просить банк о новом графике, рассказала в статье реструктуризация кредита в банке.

Судебная реструктуризация — процедура в деле о банкротстве по закону № 127-ФЗ, где план расчётов утверждает арбитражный суд. Именно здесь закон даёт инструменты, чтобы удержать ипотечную квартиру, когда долгов слишком много.

Часто спрашивают про госпрограмму реструктуризации ипотеки через ДОМ.РФ по постановлению Правительства № 373. Она закрыта: по данным ДОМ.РФ, реструктуризации по ней проводились до 31 декабря 2020 года. Если вам предлагают «оформить» её за вознаграждение, это повод насторожиться.

Что действует сейчас:

• 450 000 ₽ многодетным. Если с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года у вас родился третий или следующий ребёнок, государство однократно погасит ипотеку на сумму до 450 000 ₽ (закон № 157-ФЗ). Кредитный договор должен быть заключён до 1 июля 2031 года;
• материнский капитал можно направить на основной долг и проценты по ипотеке, не дожидаясь трёх лет ребёнка (ч. 6 ст. 10 закона № 256-ФЗ);
• участникам СВО положены отдельные каникулы по закону № 377-ФЗ.

У ипотеки сценарий жёстче, чем у обычного кредита, потому что у банка есть залог.

1. Неустойка. По ипотеке её предел установлен законом (ч. 5 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ), но копится она с первого дня просрочки.
2. Требование вернуть весь долг. Если кредит возвращается частями, при просрочке очередного платежа банк вправе потребовать досрочно весь остаток с процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).
3. Иск об обращении взыскания на квартиру. Суд откажет, если нарушение крайне незначительно: закон предполагает это, когда долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев. Но если договор не говорит иного, при задержках больше трёх раз за 12 месяцев взыскание возможно, даже когда каждая просрочка мелкая (ст. 54.1 закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ).
4. Торги. Квартиру продают с публичных торгов. Если цену определяют по оценке, начальная — 80% рыночной стоимости из отчёта оценщика (ст. 54, 56 закона № 102-ФЗ).
5. Выселение. Защита единственного жилья на ипотечную квартиру не распространяется (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). После продажи право пользования теряют заёмщик и все, кто в ней живёт, если ипотека бралась на покупку или строительство жилья (п. 1 ст. 78 закона № 102-ФЗ).

Для ипотеки главное: окно для каникул закрывается, когда решение суда вступает в силу. Действовать нужно раньше.

Если кроме ипотеки есть кредиты и займы, которые не погасить, ни каникулы, ни банковская реструктуризация проблему не решат. Здесь работает закон о банкротстве, и с сентября 2024 года в нём есть механизм именно для ипотечного жилья — статья 213.10-1 (закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ).

В деле о банкротстве вы и ипотечный банк заключаете отдельное мировое соглашение только по квартире. Если суд его утвердит, квартиру и землю под ней не продают, ипотеку вы платите на прежних условиях, а по остальным долгам процедура идёт своим ходом. Условия закона:

• квартира — единственное пригодное жильё для вас и семьи, которая в ней живёт;
• банк согласен. Согласие финансового управляющего и других кредиторов не нужно;
• источник платежей законный: деньги участника соглашения (например, родственника), защищённая от взыскания часть вашего дохода или заработок после окончания процедуры;
• при долгах первой и второй очереди (например, алиментах), которые нечем закрыть, на спецсчёт кладут сумму для них — максимум 10% оценочной стоимости квартиры;
• если платежи по ипотеке уже пропущены, в соглашении должно быть сказано, как и когда долг будет догнан.

От ипотеки такая процедура не освобождает: этот долг остаётся с вами и после завершения дела (абз. 2 п. 3 ст. 213.28).

Верховный суд в Обзоре практики по банкротству граждан от 18.06.2025 уточнил: суд проверяет, что положение банка не хуже, чем без банкротства, и что в соглашении назван источник платежей — например, родственник или созаёмщик. Срок соглашения может быть больше пяти лет, если сохраняется исходный график. В обзоре описано и дело, где суд утвердил соглашение вопреки возражениям банка: платежи стабильно вносил отец-поручитель. Это пример из практики, а не правило.

При стабильном доходе есть второй путь — план реструктуризации долгов до пяти лет, условия по ипотеке в нём одобряет банк (п. 3 ст. 213.10). Подробнее — в статьях реструктуризация долгов через суд и банкротство с ипотекой.

Дела, где нужно удержать ипотечную квартиру, мы ведём отдельно и начинаем их с цифр: чей доход пойдёт на ипотеку, хватит ли его, нет ли у семьи другого жилья, есть ли алименты или долги по зарплате. Если по расчёту квартиру не удержать, я скажу это до подачи заявления. Брянские дела рассматривает Арбитражный суд Брянской области в переулке Трудовом, а клиентов из Москвы, Краснодарского края и других регионов мы сопровождаем удалённо.